KİRA BEDELİ VE KİRA TESPİT DAVASI
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu madde 344’te düzenlenmiştir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki(TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Tespit davası, sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları için açılabilir. Kira tespit davasını açmada davacının hukuki yararı bulunmalıdır.
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman kira tespit davasını açmak mümkündür. (Madde 345) Fakat açılan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususu açısından davanın açılma zamanı önemlidir. Buna göre, kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren ödenecektir.
Bununla birlikte yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilecek bir ihtarname ile kira bedelinin arttırılacağı bildiriminde bulunulması ve yeni kira dönemi içerisinde bu davanın açılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Fakat bu koşullar olmadan açılan kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki yani takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır.
Beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedeli yıllık enflasyon artış oranında yapılmış bile olsa emsal kira bedellerinin altında kalabilir. Bu durumda hak sahipleri kira bedelinin tespitini mahkemeden talep eder.
Madde 344/3’e göre taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalar göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesine imkân tanımıştır.
Bu durumda hâkim yasal artış oranı ile bağlı kalmayıp, bilirkişiler tarafından emsal taşınmazlar ve dava konusu taşınmazın dava tarihindeki durumu dikkate alınarak hazırlanacak rapora ve hakkaniyete uygun bir karar verecektir.
Kira tespit davası taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılabilir.